说明在中国嘉兴网、嘉兴人大网、微信公众号“嘉兴人大”等网站、媒体上公布，欢迎广大市民和社会组织热情参加并提出意见建议。

  反馈意见建议能够最终靠信函、电子邮件、传真、微信公众号等方式提出，并请注明公司名称、联系人和联系方式。

  邮寄地址：嘉兴市人大常委会法制工作委员会（广场路1号市行政中心2号楼311室），邮编：314050。

  第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造美好宜居环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

  本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业方式，按照物业服务合同的约定对物业管理区域内的房屋以及配套的设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条物业管理遵循党建引领、业主自治、专业服务和监管执法相结合的原则，坚持诚信友善、公平公开、有偿服务。

  第四条市、县（市、区）人民政府应当将物业管理工作纳入城市基层治理体系，建立健全物业管理综合协调机制，坚持物业管理的专业化、社会化、市场化发展趋势，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平，将物业服务行业纳入现代服务业发展规划。

  县（市、区）人民政府应当加强对辖区内物业管理工作的领导，组织相关行政主任部门、街道办事处和镇人民政府统筹推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大事项。

  街道办事处、镇人民政府应当明确承担物业管理活动指导监督职责的工作机构，配备与工作任务相适应的工作人员，保障工作经费。

  第五条市物业管理行政主任部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，制定全市物业管理活动的相关制度和示范文本，指导和监督物业服务市场诚信体系建设等工作。

  县（市、区）物业管理行政主任部门负责辖区内物业管理活动的监督管理，指导街道办事处、镇人民政府开展相关工作，建立健全物业管理信息平台。

  发展改革、公安、民政、自然资源和规划、市场监管、综合执法、人防、消防救援机构等部门，按照各自职责做好物业管理相关的监督管理工作，依法立即处理物业管理区域内的违法行为。

  第六条街道办事处、镇人民政府具体负责本辖区内的物业管理工作：组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管；指导、协调物业服务企业依法履行义务，调处物业管理纠纷。

  街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度，完善物业管理争议化解工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。

  居（村）民委员会应当支持、指导和监督所辖物业管理区域依法开展物业管理活动。

  第七条建立健全党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业等多方联动议事机制，实现社区治理良性互动。

  第八条物业管理行业协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理，组织业务培训，协助调解物业管理纠纷，促进行业健康有序发展。

  第九条鼓励法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构参与物业管理和服务活动，为物业管理相关主体提供公正、专业的咨询、调解、承接查验、培训、质量评价、检验、监督和审计等服务。

  第十条县（市、区）人民政府、街道办事处、镇人民政府应当按照《中华人民共和国突发事件应对法》负责组织实施各项应急措施，指导督促业主委员会、物业服务企业配合居（村）民委员会开展相关工作，并给予物资保障和资金支持。

  县（市、区）人民政府及其街道办事处、镇人民政府应当将业主委员会、物业服务企业纳入突发事件应急处置工作体系，明确应急处置工作任务，加强应急处置工作指导和相关业务培训。

  第十一条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，考虑土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

  物业服务用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。

  第十二条有以下情形之一的，经全体业主或者业主大会决定，业主组织可以对所在地的县（市、区）物业管理行政主任部门提出调整物业管理区域的申请，并提交物业管理区域划分方案、物业服务用房使用方案、共用设施设备维护管理责任承担方案、调整后物业管理区域管理方案等材料，所在地的县（市、区）物业管理行政主任部门应当会同街道办事处、镇人民政府予以划定：

  （一）因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，划分为多个物业管理区域的；

  （二）两个以上独立物业管理区域经各自全体业主或业主大会决定，归并为一个物业管理区域的。

  （三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；

  （四）建筑设计企业以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

  （五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备等；

  不动产登记机构应当在办理房屋所有权不动产首次登记时，根据申请人申请，将物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，一并登记为业主共有，在不动产登记簿上予以记载。

  第十四条物业服务用房属于全体业主所有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得变更用途。物业服务用房按照法律、法规和有关设计标准配置，其中：办公用房按不少于物业管理区域地上总建筑面积的千分之三配置，经营用房按不少于千分之四配置；物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业服务用房的配置比例不少于物业管理区域地上总建筑面积的千分之三。物业服务用房总建筑面积最低不可以少于一百平方米。业主委员会办公用房可以从物业服务用房中安排。

  分期开发建设的，在物业服务用房尚未交付前，建筑设计企业应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。

  第十五条建设单位在销售商品房时，应当将下列内容在显著位置以图文形式向买受人明示：

  第十六条本条例所称业主，是指物业管理区域不动产登记簿记载的房屋所有权人。

  (一)尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、征收补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

  (二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  （四）就制订或者修改物业管理区域管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议；

  （五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权和监督权；

  鼓励建设单位、物业服务企业、业主委员会等通过书面公告和电子信息技术的方式发布信息，充分保障业主知情权。

  （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

  （六）遵守国家和省有关房屋装饰装修、房屋安全使用、房屋产权交易、垃圾分类投放等相关规定；

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十九条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  分期开发建设且划定为一个物业管理区域的，已交付部分物业符合成立业主大会条件的，可以先行筹备成立业主大会，选举产生业主委员会，但应当为后期开发的物业预留业主委员会委员名额，并在业主大会议事规则中明确增补办法。

  物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十条物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处、镇人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议，县（市、区）物业管理行政主管部门应当对业主筹备召开首次业主大会会议给予业务指导：

  （二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

  筹备组由业主代表和建设单位、街道办事处、镇人民政府、居（村）民委员会的人员组成，建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府的人员担任。

  筹备组由单数成员组成，其中业主人数不低于筹备组总人数的百分之五十。参加筹备组的业主代表由街道办事处、镇人民政府或者居（村）民委员会组织业主推荐产生。

  筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。业主对成员名单有异议的，由街道办事处、镇人民政府协调解决。

  建设单位理应当自筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、房屋以及建筑面积清册、建设工程设计方案的总平面图、共用设施设备清单和物业服务用房配置清单等筹备业主大会会议必要的资料。建筑设计企业已经注销或者已经移交物业服务企业的，由物业服务企业提供相关资料。

  第二十一条筹备组成立后三个月内应当组织召开首次业主大会会议，并负责下列筹备工作：

  筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程向全体业主书面公告。

  第二十二条建设单位应在物业交付使用前一次性向街道办事处或镇人民政府交纳筹备经费。筹备经费具体标准和管理办法由各县（市、区）人民政府制定。

  第二十三条业主大会筹备组在规定期限内组织召开首次业主大会后，应当自业主委员会备案之日起十日内，向业主委员会移交筹备业主大会期间的全部资料和筹备经费余额，移交完毕后筹备组自行解散。未能在规定的期限内召开首次业主大会会议的，可以向街道办事处、镇人民政府申请延期，延期最长不得超过六十日；延期届满仍未召开首次业主大会会议的，街道办事处、镇人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组解散。

  （十一）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会委员补贴的来源、支付标准；

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加会议。物业服务企业工作人员不得担任业主代理人。

  第二十五条业主大会会议通过书面征求意见的形式召开并表决的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

  物业管理区域内百分之二十以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况但业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处、镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地居（村）民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织业主召开。

  第二十七条需要业主共同决定的事项，可以采用书面形式或者通过电子信息技术的方式投票表决。

  街道办事处、镇人民政府或者受其委托的居（村）民委员会可对业主大会会议表决情况进行监督。

  第二十八条物业管理区域内尚未出售或已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

  第二十九条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，自选举产生之日起成立。

  业主委员会委员候选人可以由业主联名推荐、业主大会筹备组组织业主推荐或者业主自荐等方式产生。

  筹备组应当核查参选人的资格，确定业主委员会委员候选人名单。业主委员会委员候选人名单应附个人情况介绍，并在物业管理区域内显著位置公示。

  （二）召集业主大会会议，向业主大会报告履职和财务收支情况，并在物业管理区域内显著位置公示，接受业主询问或者质询；

  （三）拟订物业服务企业选聘方案，物业服务内容、标准以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准方案；

  （四）组织筹集和监督使用物业专项维修资金，以及管理共用设施设备，每年定期公布维修资金的筹集和使用情况；

  （五）根据业主大会授权，决定物业服务用房、物业共用部位和共用设施设备的经营和使用方式，每年定期公布使用、收益及支出情况；

  （六）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

  （八）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，督促业主、非业主使用人遵守管理规约、支付物业服务费，调解业主、非业主使用人、物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

  （九）制作和保管会议记录、业主名册、业主委员会选举以及备案材料、共有物业档案、财务相关资料和工作档案，并在换届时及时移交；

  （十）配合街道办事处、镇人民政府、居（村）民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；

  （十一）督促物业服务企业依法维护、管理物业管理区域内的消防安保等共用设施设备；

  第三十一条业主委员会由五至十一名单数委员组成。设主任一名，副主任若干名，每届任期为三至五年。

  业主委员会可以设置候补委员，候补委员选举产生规则、任职资格、人数、递补规则等由业主大会议事规则约定。

  鼓励党（团）员、人大代表、政协委员、劳动模范以及具有专业技术特长的业主积极参选业主委员会委员。

  第三十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，按照有关规定进行备案和刻制印章。

  （三）不存在拖欠物业服务费、专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情形；

  第三十四条业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定，具有下列情形之一的，业主委员会委员职务自行终止，由业主委员会予以公示：

  （二）擅自动用物业专项维修资金、业主共有收益，或者侵占、挪用业主共有财物；

  （三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

  （七）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽业务、销售商品，经业主大会同意的除外；

  （八）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订物业服务合同，违规使用业主大会或者业主委员会印章；

  业主委员会委员有前款规定行为，或者不再符合本条例第三十三条规定的，可依法由业主大会决定罢免。

  第三十六条业主委员会应当按照业主大会议事规则规定以及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

  业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。主任、主任委托的副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处、镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数签字同意。业主委员会委员不得委托代理人参加会议。候补委员有权列席业主委员会会议，但不具有表决权。

  业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，自作出决定之日起七日内在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十七条业主委员会、业主大会应当依法履职，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

  街道办事处、镇人民政府经调查发现业主委员会、业主大会的决定违反法律法规的，应当责令其限期改正，逾期仍不改正的，可撤销业主委员会、业主大会的决定并告知全体业主。经调查发现业主委员会的决定违反业主大会议事规则的，应当书面告知业主委员会，可建议业主依据法律法规规定组织召开业主大会临时会议。业主大会临时会议可根据业主大会议事规则提出质询、撤销业主委员会的决定或者改选业主委员会。

  第三十八条业主委员会应当在任期届满三个月前，组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府应当派员指导。

  业主委员会不按期组织换届选举或者集体提出书面辞职的，街道办事处、镇人民政府应当指导业主进行换届选举。

  业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、镇人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

  业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

  业主委员会及委员未按照前两款规定移交相关物品的，物业所在地街道办事处、镇人民政府可责令限期移交。

  第三十九条业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支。经业主大会决定，业主委员会委员可以享有一定的津贴。

  第四十条经业主大会决定建立规范财务管理制度的，共有收益、业主大会和业主委员会运作经费应当按照会计准则建账入账。

  业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。业主委员会应当至少每年公布一次共有收益、业主大会和业主委员会运作经费的使用情况，接受业主的监督。

  第四十一条有下列情形之一的，业主委员会应当委托专业机构对共有收益、业主委员会运作经费等收支情况进行审计：

  （一）经已交付物业专有部分面积占总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的；

  （四）街道办事处、镇人民政府根据监督情况或居（村）民委员会的提议认为有需要的；

  业主委员会拒绝按照前款规定落实审计要求的，经业主大会决定，街道办事处、镇人民政府可代为委托审计。

  第四十二条物业管理委员会是组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会的临时机构。

  第四十三条物业管理区域有下列情形之一的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当指导街道办事处、镇人民政府组建物业管理委员会：

  新交付物业具备召开首次业主大会会议条件的，街道办事处、镇人民政府在收到建设单位或百分之五以上业主提出的筹备业主大会书面申请后，应当在两个月内通过物业管理委员会，筹备首次业主大会会议。

  第四十四条物业管理委员会人数应当为七人以上单数，由街道办事处、镇人民政府、居（村）民委员会、建筑设计企业派员以及业主代表组成。其中业主代表由街道办事处、镇人民政府组织民主推荐产生，且不低于委员总人数的二分之一。业主推举的代表应当符合本条例对于业主委员会委员的资格规定。已成立业主大会的，建设单位不再参加物业管理委员会。

  物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府的代表担任。物业管理委员会成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

  第四十五条物业管理委员会应当自选举产生之日起三十日内，按照有关规定进行备案和刻制印章。

  第四十六条成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照本条例第二十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第二十四条和第三十条规定的业主大会和业主委员会的职责。物业管理委员会不得损害业主共同利益。物业管理委员会自业主委员会产生并备案之日起停止履行职责，及时办理移交手续后解散。

  第四十七条含有住宅物业的建设单位应当在商品房预售许可证或者现售备案前，依法通过招投标方式选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。

  投标人少于三个或建筑物总面积小于两万平方米的物业管理区域，经属地物业管理行政主任部门同意，建筑设计企业可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，前期物业服务企业招标应当以全部物业管理区域为范围。

  第四十八条建筑设计企业应在预售方案中，对物业服务企业、收费标准、物业服务用房配置等相关内容予以明确。

  建设单位理应当将前期物业服务合同主要条款体现在商品房买卖合同中，并将业主临时管理规约作为商品房买卖合同的附件。

  建筑设计企业、物业服务企业在商品房买卖合同、前期物业服务合同中不得违反法律法规处分业主共用部位、共用设施设备，不得擅自侵占、挪用共用部位、共用设施设备经营所得收益。

  第四十九条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已依法选聘物业服务企业的，自业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

  第五十条物业服务企业应当在接管物业项目时对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。建筑设计企业应当在现场查验二十日前按规定向物业服务企业移交承接查验所需相关资料。

  在承接查验过程中，物业服务企业和建设单位不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

  物业服务企业应当邀请业主代表、县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处或镇人民政府、居（村）民委员会参加物业现场承接查验，必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

  第五十一条物业交接后三十日内，建设单位和物业服务企业应当将承接查验的结果在物业管理区域内显著位置公示。

  第五十二条物业交付前，建设单位应当与物业服务企业就前期物业服务的启动经费进行约定。

  物业服务企业可以将物业管理区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或其他第三人，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  （一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境卫生、秩序进行管理；

  （四）发现违反法律、法规、管理规约的行为，及时劝阻、制止，向有关行政主管部门报告并协助处理；

  物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同及相关资料报物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

  （一）物业服务企业的营业执照、负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

  （二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

  （三）电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

  物业服务企业应当于每年上半年公示上一年度物业服务合同的履行情况、由物业服务企业负责实施的维修项目中物业专项维修资金的使用情况和业主共有部分的经营与收益情况，并向业主大会、业主委员会报告。

  第五十七条物业服务费实行政府指导价的，按照价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的收费政策执行；物业服务费实行市场调节价的，由业主和物业服务企业进行协商，并在物业服务合同中予以约定。物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限不允许超出合同的剩余期限。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

  第五十八条业主应当自房屋交付之日的次月起支付物业服务费。当事人另有约定的，从其约定。

  业主经物业服务企业书面催告，无正当理由仍拒绝支付物业服务费的，业主委员会应当协助物业服务企业进行催告。物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

  第五十九条业主转让、出租物业或者设立居住权时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人、承租人或者居住权人。业主在物业交易过程中，应在转让合同中对物业服务费的承担作明确约定，由物业服务企业进行确认，并将物业产权转移情况、受让人姓名、联系方式等告知物业服务企业。

  第六十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业。

  物业服务合同期限届满，业主大会已经选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日退出物业管理区域，不得以业主拖欠物业服务费、阶段工作未完成、债权债务纠纷未解决等理由拒不退出物业管理区域。

  第六十一条物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交下列财物和资料：

  （三）提供物业服务期间形成的有关物业以及电梯、消防等设施设备改造、维护、运行、保养的有关完整资料；

  （四）物业服务用房和业主大会授权业主委员会委托管理的其他房屋、场地以及财物；

  第六十二条物业管理区域内共有设施设备竣工验收后，供水、供电、供气等设施设备应当及时移交给相关专营单位管理，相关专营单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。

  供水、供电、供气、垃圾清运等专营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，但应当向物业服务企业支付报酬。

  第六十三条物业管理行政主管部门应当指导和监督本地区物业服务市场诚信体系建设，对物业服务企业进行动态监督管理，建立物业行业考核激励机制，完善不良行为记录制度，并向社会公布信用评价结果。

  第六十四条利用物业经营用房等共有部分产生的收益在扣除合理成本之后属于业主共有，不得擅自挪用。前期物业服务合同和物业服务合同约定由物业服务企业管理的，物业服务企业应当将共有收益单独列账；由业主组织进行管理的，应当建立专门账户。共有收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

  第六十五条物业经营用房出租的，应当采用公开招租的方式，业主大会另有决议的除外。

  第六十六条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的合理需要。

  物业管理区域应当按照国家和省有关规定设置电动自行车集中停放、充电场所，并配备相应消防器材和设施设备。

  第六十七条物业管理区域依法配建的人民防空工程在不影响人民防空功能的前提下，平时用于停放汽车的，依照《中华人民共和国人民防空法》等法律法规使用、维修、保养。

  第六十八条业主或者非业主使用人进行物业装修，应当遵守相关法律法规以及临时管理规约、管理规约，事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。装饰装修管理协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运及费用、施工时间等内容。

  物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修活动的现场检查，业主或者非业主使用人应当予以配合。

  第六十九条鼓励我市既有住宅业主为改善居住条件加装电梯。具体办法由市、县（市、区）人民政府制定。

  （一）占用、改变或破坏业主共有部分及其他危害公共安全、影响业主公共利益的行为；

  （三）车辆乱停乱放，占用、堵塞、封闭公共通道、疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地的行为;

  有上述行为的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，及时向有关部门和业主委员会报告并协助处理。

  有关部门应当在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，建立违法行为投诉登记制度，并在收到相关报告和投诉举报后，依法处理物业管理区域内的违法行为。

  物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规的规定，以及管理规约和物业服务合同的约定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。对侵害自己合法权益的行为，业主有权向有关部门投诉和举报，也可以直接向人民法院提起诉讼。

  第七十一条设置于专有部分的共用设施设备发生损坏或者无法正常使用时，业主应当及时告知物业服务企业或者有关专营单位，业主及相关人员不得阻挠维修责任单位进行维修、养护、更新和改造。

  第七十二条房屋使用安全责任人应当对房屋进行安全检查和修缮、维护，及时排除安全隐患，对危险房屋采取维修加固、拆除等解危措施。

  物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，由县（市、区）物业管理行政主管部门统一管理。

  物业保修期内，物业保修金不足以支付物业维修费用的，建设单位应当补足。物业保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

  第七十四条新建物业首次交存专项维修资金应当由建设单位向维修资金管理机构交清，待物业交付时向业主收取。

  第七十五条物业共用部位和共用设施设备发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的情形的，经业主委员会同意并经有关部门或单位确认后，可以按照简易程序申请使用物业专项维修资金：

  前款情形分别由县（市、区）市场监管部门、消防救援机构、建设主管部门确认。

  发生前款危及公共安全的情形，业主或业主委员会不及时进行维修、更新、改造的，可以由所在地的县（市、区）人民政府或者街道办事处、镇人民政府组织代为维修、更新、改造，并可以按照简易程序申请使用物业专项维修资金。

  第七十七条违反本条例规定的行为，有关法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

  违反本条例规定，相关部门依法作出行政处罚的，依照《浙江省公共信用信息管理条例》的规定属于不良信息的，记入信用档案。

  第七十八条违反本条例第十五条规定，建设单位在销售商品房时未向买受人明示的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令改正，可处三万以上十万元以下的罚款。

  第七十九条违反本条例第五十条第二款规定，建设单位和物业服务企业在承接查验过程同侵害业主利益的，由县级物业管理行政主管部门责令限期改正，分别处五万元以上十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

  第八十条违反本条例规定，物业服务企业有下列情形之一的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上五万元以下的罚款：

  （一）违反第五十一条规定，未按规定将物业承接查验结果在物业管理区域内显著位置公示的;

  （二）违反第五十六条第一款、第二款规定，未按规定在物业管理区域内显著位置公示相关信息的。

  第八十一条违反本条例第五十五条第一款第四项和第七十条第二款规定，物业服务企业未对相关行为予以劝阻、制止，或者未向有关部门报告的，处五百元以下罚款。

  第八十二条违反本条例第六十条第二款规定，物业服务企业拒不退出物业管理区域，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期退出；逾期仍不退出，处五万元以上十万元以下的罚款。

  第八十三条违反本条例第七十四条规定，建设单位未交清物业专项维修资金的，处五万元以上十万元以下罚款。

  第八十四条在物业管理工作中负有管理职责的部门、单位及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  第八十六条经综合改造后的老旧住宅区，整合公共资源，结合业主意愿，逐步实施物业管理。

  第八十七条业主决定不选聘物业服务企业自行管理或选聘其他管理人提供物业服务的，可参照《浙江省物业管理条例》和本条例相关规定执行。

  党的十九届四中全会提出要坚持和完善中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。物业管理是城市治理的重要组成部分，也是当前城市基层治理的难点所在。现行的《嘉兴市区物业管理实施细则》已施行了13年，对规范我市物业管理发挥了重要作用。但该实施细则仅适用于市区，我市长期处于政策执行不统一的局面。同时，随着近年来城市化进程的不断加快，物业管理服务需求日益增大，呈现出矛盾纠纷复杂广泛、活动主体缺位失序等现状，产生了许多亟待解决的新情况、新矛盾、新问题，急需出台全市统一的条例。此外，《中华人民共和国民法典》的颁布，奠定了物业管理的民事法律基础，也为以《民法典》为标尺改进物业管理法律制度体系提供了重要契机。

  （一）及时起草提交。市建设局通过建立立法工作领导小组，收集全国立法先进经验，引入专业法律团队，向各县（市、区）人民政府、市级有关部门、街道、社区、业主代表等征求意见及调研，完成起草工作并提请市政府审议。

  （二）加强司法审查。2020年8月12日，市司法局通过中国嘉兴门户网站、嘉兴普法微信公众号向社会公众征求意见，并再次组织赴各县（市、区）进行立法调研，听取相关行政部门、物业企业、居（村）民委员会和部分业委会代表的意见建议，与政协开展了立法前协商，吸收采纳合理意见，全面修改完善。10月26日市司法局再次向各县（市、区）和市级有关部门书面征求意见，市发展改革、公安、自然资源和规划、生态环境、建设、综合执法等部门高度重视，对《条例（草案）》进行了认真的研究、反馈。市司法局对各地各部门的反馈意见进行了仔细梳理研究，积极采纳各方面意见建议,最终形成《条例（草案）》。

  《条例（草案）》制定的依据主要有：《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等法律法规，借鉴了北京市、河南省、南京市、衢州市、舟山市等地方立法经验，同时因《中华人民共和国民法典》将于2021年1月1日起施行，《条例（草案）》已根据相关内容进行修改和完善。

  《条例（草案）》包括总则、物业管理区域和共有物业、业主和业主组织、前期物业管理、物业管理服务、物业使用和维护、法律责任、附则，共八章八十八条。

  （一）明确党建引领原则。为了把党的建设贯穿基层社会治理全过程，推进基层党组织在社区物业管理工作的领导作用。《条例（草案）》第三条规定了物业管理遵循党建引领原则；第七条规定了建立健全党组织领导下的多方联动议事机制；第三十一条规定了鼓励党（团）员、党代表等业主积极参选业主委员会委员。

  （二）纳入基层治理体系。物业管理队伍是基层治理体系不可或缺的重要力量，《条例（草案）》第四条规定了将物业管理工作纳入城市基层治理体系；第六条规定了街道（镇）建立物业管理联席会议制度；第十条规定了将业主委员会、物业服务企业纳入突发事件应急处置工作体系。

  （三）落实属地主体责任。物业管理是城市管理的基础，应按照责权利统一的原则，进一步强化街道（镇）物业管理的属地职责。《条例（草案）》第四条规定了县（市、区）人民政府应当明确街道（镇）层面的物业管理专项工作机构，配备人员，落实经费；第六条规定了街道（镇）的物业管理具体职责，强化了居（村）民委员会的物业管理主体责任。

  （四）加强业主组织建设。业主委员会成立难、运作不规范是引发物业管理纠纷的原因之一，而现行上位法缺乏细化规定，《条例（草案）》第三章第二节对业主委员会成立、职责、委员、罢免等作出明确规定，强化经费管理、财务管理和审计制度，进一步保障业委会规范履职和闭环履职。同时，借鉴北京、杭州等城市的立法经验，在《条例（草案）》第三章第三节创设了物业管理委员会制度，对业主大会、业委会缺位的情况进行及时补位。

  （五）规范物业管理服务行为。针对我市物业服务企业在物业管理活动中存在的一些突出问题，结合《民法典》，《条例（草案）》拟定了多项制度规范物业管理行为，主要包括：强化承接查验制度，健全退出机制，完善公示内容，明确共有收益界定等。

  （六）引导设立电子决策平台。为改变目前耗时耗力的“扫楼”书面投票形式，给业主决定物业管理事务提供方便、快捷的信息化平台，并解决表决结果真实性问题，《条例（草案）》第五条规定县级物业管理行政主管部门负责建立健全物业管理信息平台；第二十七条规定了需要业主共同决定的事项，能够使用书面形式或者通过电子信息技术的方式投票表决。

  （七）关于老旧住宅区物业管理问题。目前，市区经品质提升后的老旧住宅区物业管理工作正在进行试点，需要不断地总结经验并进行完善。同时，从试点情况来看，如何合法合理、民主普惠地整合公共资源成为破解老旧住宅区物业管理难、构建长效管理机制的关键，《条例（草案）》第八十六条明确对经综合改造后的老旧住宅区，整合公共资源，结合业主意愿，逐步实施物业管理。

  （八）关于物业费收费标准问题。根据浙江省政府定价目录，我市前期物业服务收费存在两种模式，县（市）已实行市场调节价，市本级仍实行政府指导价，《条例（草案）》第五十七条对前期物业服务收费标准和方式进行了专门表述。

  （九）关于空置房减免物业费问题。《民法典》944条明确规定“业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。同时，物业服务企业是按照物业服务合同，针对共有部分和共有设施设备开展保洁绿化、秩序维护、设备维保等工作，并不是单独为一家业主提供服务的，空置房业主也应按照物业服务合同支付物业费。

  （十）关于租售同权问题。《民法典》第366、367条明确“居住权人有权按照合同约定，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”对于居住权人能否享有业主同等或部分权利，也应由当事人采用书面形式进行约定和委托，以保证权利使用的合法合理和后续小区公共事务管理的实操便捷。

  （十一）依据《民法典》调整完善。本《条例（草案）》已根据《民法典》第六章业主的建筑物区分所有权、第二十四章物业服务合同相关联的内容进行修正，重点结合第278、944、946、948、950条等内容，目前无冲突之处。同时，对物业、物业管理、业主等专有名词进行统一规范表述。