上周去媒体做直播，话题是关于近期上海一些社区中，作为（相对）高端产品的别墅，在楼市整体低迷的背景下，却反而呈现出供需两旺并量价齐升的可喜行情。
关于过程中的表述自然是各位嘉宾的看法和观点，但就叠墅这类细分产品，在当下倒是能够直接进行具体分析和研究，从中可以推导出一种消费和营销的支线
何为血统，就是叠墅为何会出现，或者说这两年叠墅为何会这么多？“因为卖得好？”
今年上市的产品，大致是一到两年前拍下的地，在时间节点上还是有地王频出的好光景，但这基于高地价的出处，让开发商在拿到产品之后的出路几乎是殊途同归：通过高低配来实现两条产品线，公寓做小面积实现快速去化回款，而叠墅通过别墅的形似来实现项目利润率。
这个应对逻辑应该说是有明确的目的性的，而且在上海整体的建筑技术参数控制背景下，全部做（小）高层即使产品再完美，也做不到地价所倒逼的房价；只有通过“拔一拔&压一压”的两分策略，挤占出部分低密度产品有类别墅产品，提升项目的整体形象和调性，以此来实现姜太公钓鱼一般的愿者上钩。
说实在的，最终能够匀出叠墅的还算运气好，有些经济参数导致了主妇难为无米之炊，只能实现相对的高低配，即25+的高层和7-8层所谓洋房之间的组合。
当然，也不排除有些地块的参数比较和缓，高低配能轻松实现小高层+联排甚至独栋的组合，那真是上帝给你开了好大一扇窗。
一方面，目前全方面实行的限价政策，本身“强行凸显”出新房的性价比，只要运气好可以被摇号中标，想要慢慢卖的叠墅被设置了价格天花板，也就只能硬着头皮；
另一方面，如今的备案制度，将叠墅统一列入住宅的产品线，由此不仅被限价，而且被限制到和公寓差不多等同的价格的范围，站在消费的人层面，等于实现了“高层换购（别墅）”的千载难逢。
所以，叠墅热销是有内因的，但叠墅热销不等于开发商实现了预想中的战略，这倒是应了那句曾经傲娇的“卖一套亏一套”，只能说事过境迁。
“如果我说，【叠墅是消费的人的第一套别墅】你同意么？”嘉宾表示反对，事后想想表述之错在我——
从（由低到高的）各种高层物业中，改善选择了叠墅，本身是一种生活态度的颠覆和改变，因为他原本可以就事论事地对面积进一步放大，实现量变而非质变，毕竟在限购城市，一张房票的庄严超乎想象。
在升级改善的抉择中，放弃大户型到大平层的空间舒展，改换竖向逻辑选择叠墅产品，“第一次”就成为了关键词。
扪心自问：生活中有过那么多第一次，就算网络无所不包就算事先做足功课，第一次就像一个老手无差，这本身也是不可能的。
说了上述这么多，不是教坏开发商“可以大胆忽悠”，而是针对消费者的这种属性，尽可能运用逆向思维，把负面清单尽可能COVER。这是开发商道德，也是竞争中的策略吧。
就算叠墅因为第一段落所阐述的客观原因而受到消费者认可和追捧，但一旦在同一区域里面临大面积供应的巷战，竞争还是一个回避不掉的问题。
那天主持人的收官话题是【给消费者建议如何明智的选择叠墅】其实这样的一个问题和之前站在另一维度的【开发商如何产品创新】是同一个话题。
承接上一段落关于“第一次”的分析，好久已经不为住宅营销中所关注的外立面问题，可能其竞争列项又要重新再回到榜单的前三甲，因为冲着“住叠墅也算住上了别墅”的消费者心态，在不懂如何甄别从未有过经验的标的物之前，“形似”与否就成为了核心抓手。（当然，重视外立面不是“只要做好外立面即可”的逻辑）。
上一段落中，关于“第一次”还有一个重要观点是：消费者主观做好改变的心理上的准备和开放态度，但同样180㎡若让其感觉太不方便、太不适应甚至不如原来的大户型，消费者也绝不会忍气吞声太久，毕竟消费者可以用钱包投票。
所以，叠墅产品切别认为一条楼梯就是全部的USP，就算如此同样是需要具体到某一个或者每一个空间的支撑，所以——房间不要太小，小到住进去的第一晚就感觉花钱买罪受。
如果说产品创新和调整，当然没有具体方案ABC，但原则和大思路还是能交流的——
内部方面，空间总控的背景下，要缩也是瘦客厅而非房间，毕竟不同空间的滞留时间不同，消费者的不适感也会各表一枝：接受不能改变的，改变不能接受的。
宁愿那些虚头八脑的新空间来一次合并同类项，也要充分保障主卧、餐厨、底层客厅的尺度，这是“底线三项”；
至于新催生出来的衣帽间、视听室、过渡空间，因为“没有比较就没有不适”，所以满足功能不强化尺度，即可。
不因为总价远远低于别墅，消费者就“识相”地退而求其次，而是别墅所彰显的几个要素：
就像消费心理：有些空间不是或不完全是单纯用于享受，而是向外界和外人展示“我存在、我占有、我享受”，不评判这种价值观的对错，但营销就要尊重各种消费者的主观意愿为出发点。
至于智能化、环保、物管、车位，这些或软或硬的评价项目，并非不重要但因为目前的整体开发水平已经居于一个高位，一方面相信开发商的见识和水平，另一方面在“人有我有”背景下，都属同位竞争中的锦上添花项，也就不一一展开。
那次直播的最后，我记得我的一句话总结：消费者是善变的，看房时候是少女心态看颜值（外立面、花园），但做购买决策时候就秒变主妇站位，要看配套、空间、使用功能。
彼时，开发商就算感慨客户的瞬间变脸，也不能就此不预先做出应对，毕竟这是前期产品设计时候的综合考量，只不过有所侧重而已。
